合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力分析內(nèi)容有哪些?現(xiàn)在很多企業(yè)為了分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)展開(kāi)企業(yè)與企業(yè)之間的合作。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同存在三個(gè)“共同”方面，分別是共同投資、共享利潤(rùn)及共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。那么，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力分析，大家對(duì)此了解嗎?一起學(xué)習(xí)下吧。

　　合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力分析內(nèi)容有哪些?

　　合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同作為涉及不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的合同，相比一般合同，法律對(duì)其效力的規(guī)定更加嚴(yán)格，除了《民法典》第146條、第153條，第154條涉及的民事行為無(wú)效規(guī)定之外，其他一些特別因素也會(huì)影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律效力。

　　1、資質(zhì)

　　《國(guó)有土地使用權(quán)合同解釋》13條規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。據(jù)此，影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同法律效力的因素主要有合作主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)且規(guī)定了一定的效力補(bǔ)正期間。

　　我國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，必須為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，雖一般不直接承擔(dān)房地產(chǎn)的施工工作，但在開(kāi)發(fā)全部過(guò)程中，承擔(dān)相關(guān)手續(xù)辦理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織建設(shè)、出售、融資抵押等大量開(kāi)發(fā)工作，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核心。而房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的房屋也區(qū)別于一般商品，其不僅價(jià)格高昂，牽涉面廣，而且房屋質(zhì)量直接關(guān)系到不特定多數(shù)人的生命財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)社會(huì)不特定公眾甚至國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定影響巨大。因此建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻與資質(zhì)管理制度，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)是不可或缺的。

　　鑒于資質(zhì)的稀缺性，實(shí)踐中還存在借用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，那么此類借用資質(zhì)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力應(yīng)如何認(rèn)定?

　　在借用資質(zhì)模式下，借用人除借用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)外，完全獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獨(dú)立投資建設(shè)，自負(fù)盈虧，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，被借用資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不參與項(xiàng)目的任何開(kāi)發(fā)建設(shè)行為，只負(fù)責(zé)向借用人收取特定數(shù)額的管理費(fèi)或承包費(fèi)。

　　我國(guó)法律、行政法規(guī)等對(duì)此類借用資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為雖然沒(méi)有明確定義和界定，但是結(jié)合《民法典》民事行為無(wú)效的相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，此類借用資質(zhì)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)為無(wú)效，筆者從“損害社會(huì)公共利益”及“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”兩個(gè)方面分析說(shuō)明。

　　第一，在借用資質(zhì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高門檻等特性，其影響的是不特定多數(shù)人的生命財(cái)產(chǎn)安全，若任由本不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或個(gè)人，借用資質(zhì)開(kāi)發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目，勢(shì)必使得社會(huì)公共利益與人民群眾安全處于切實(shí)而緊迫的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)之中。第二，借用資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的行為違反了《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得相應(yīng)資質(zhì)以及未取得資質(zhì)不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　總之，筆者認(rèn)為，關(guān)于企業(yè)或個(gè)人借用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，獨(dú)立從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的行為，實(shí)質(zhì)上并非合作開(kāi)發(fā)，而是以合作之名行獨(dú)自開(kāi)發(fā)之實(shí)，屬于惡意規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)管理制度的行為，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。在司法實(shí)踐中，法院也傾向于認(rèn)為該類借用資質(zhì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的合同無(wú)效。

　　2、土地性質(zhì)

　　除上述合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同主體的資質(zhì)要求外，合作項(xiàng)目所涉土地也應(yīng)當(dāng)為出讓土地使用權(quán)，而不應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)。這是因?yàn)椋瑒潛芡恋厥褂脵?quán)是國(guó)家無(wú)償提供給權(quán)利主體使用，權(quán)利主體并未繳納任何土地價(jià)款，并且劃撥土地通常都有特定用途，而不能用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。如果允許在劃撥土地上進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，將會(huì)使劃撥土地的制度目的落空，損害國(guó)家利益。因此，有必要將劃撥土地排除在合作開(kāi)發(fā)合同的標(biāo)的范圍之外。

　　另外，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。由此可知，劃撥的土地在符合一定條件的情況下，即開(kāi)發(fā)企業(yè)受讓人繳納土地使用權(quán)出讓金并經(jīng)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)審批，也可用于房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)。