房地產(chǎn)合作開發(fā)操作要點有哪幾項?有風(fēng)險嗎?在一些投融的項目當中，投資的方式是比較多的?，F(xiàn)在有些小型開發(fā)商作為土地方，就會引入大型的開發(fā)商合作開發(fā)方式，以此來解決一些經(jīng)濟上的問題。房地產(chǎn)合作開發(fā)操作要點有哪幾項?

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)操作要點有哪幾項?

　　1.合作開發(fā)的概念及特征

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《土地使用權(quán)糾紛司法解釋》”)第十四條的有關(guān)規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

　　根據(jù)該規(guī)定，我們認為，房地產(chǎn)合作開發(fā)是指合作各方以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　實踐中，市場主體常常以合作建房、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)建等形式進行合作開發(fā)，但是否構(gòu)成法律意義上的合作開發(fā)，主要取決于具體合作模式是否符合共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的特征。

　　司法實踐中，部分名為合作開發(fā)的商業(yè)操作，可能被認定為其他合作形式。

　　2.引入合作方的模式

　　一般來說，土地方引入合作方，除了融資需求外，可能也有品牌、市場等多種戰(zhàn)略考量。

　　基于不同的戰(zhàn)略考量，合作開發(fā)可以采用不同的模式。有的觀點將合作開發(fā)概括為四大模式、六大模式，乃至十大模式。

　　我們認為，從法律的角度切入，合作開發(fā)可以概括為兩種模式：(1)法人型;(2)合同型(也有觀點認為還有“合伙型”)。

　　所謂法人型，即合作各方以項目公司為平臺，通過持有項目公司股權(quán)的模式進行房地產(chǎn)合作開發(fā)。

　　而所謂合同型，即合作各方不成立項目公司，僅僅通過協(xié)議約定的形式進行合作開發(fā)(為了項目管理需要可能會搭建臨時項目部等機構(gòu)，但該等機構(gòu)并無法人地位)。

　　實操中，以法人型合作開發(fā)更為常見。合作各方構(gòu)建法人型合作開發(fā)的主要方式包括：(1)共同設(shè)立項目公司;(2)合作方增資取得項目公司股權(quán);(3)合作方通過股權(quán)收購取得項目公司股權(quán)。

　　3.操作要點

　　事項分別是三會設(shè)置、總經(jīng)理設(shè)置、審批及引薦管理、非操盤方的知情權(quán)及審計安排、退出機制。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)有風(fēng)險嗎?

　　一、開發(fā)主體選擇不當帶來的稅負風(fēng)險

　　在一方出地、一方出錢的合作開發(fā)模式中，存在三種情況：一是出地方做開發(fā)主體;二是出錢方做開發(fā)主體;三是雙方共同新設(shè)開發(fā)主體。方式二和方式三都需要將土地過戶到另一個平臺，會給出地方帶來大額稅費，出地方意愿下降;而方式一土地不過戶，對出錢方而言風(fēng)險較大，需要通過其他措施保證出錢方的利益。如果開發(fā)主體選擇不當給轉(zhuǎn)讓土地一方企業(yè)帶來大額稅費，或者給開發(fā)主體留下稅負黑洞。

　　二、雙方權(quán)利義務(wù)不對等帶來的管理風(fēng)險

　　在很多失敗的合作開發(fā)項目中治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則設(shè)計的不合理會造成雙方權(quán)利義務(wù)不對等，這里面的包括三個層面：一是股東層面，包括股東權(quán)利義務(wù)、爭議解決機制、進入和退出機制等;二是董事會層面，包括董事會人員構(gòu)成、董事會職責(zé)、重大經(jīng)營方針制定及重要人員的任免等;三是財務(wù)層面，需要對財務(wù)人員、財務(wù)職責(zé)及資金、印鑒等進行明確，總體上需要按照一方管理、另一方監(jiān)管的設(shè)置原則來安排治理結(jié)構(gòu)。如果合作協(xié)議中沒有對上述事項進行明確就會造成權(quán)利濫用、監(jiān)管失控，最終給合作前景埋下隱患。

　　三、利益分配不均造成的經(jīng)營風(fēng)險

　　在實務(wù)中合作開發(fā)常常會因為利益分配不均而散伙，造成這種情況一般有兩個原因：一是從開始就沒有將利益分配劃分清楚;二是在合伙過程中股東心態(tài)發(fā)生了變化，認為自身的投入回報不成比例。事實上，合作開發(fā)的項目利益分配除了應(yīng)該考量投資因素外，還需要考慮其他對項目特殊貢獻因素，比如融資、管理、人脈關(guān)系等，只有將貢獻因素盡可能考慮全并且量化，才有可能盡可能在分配上做到公平。另外一個層面要考慮的是分配方式，目前常見的分配方式有三種：一是一方收取固定收益另一方獲得剩余收益;二是雙方按投資比例分配稅后利潤;三是雙方合作開發(fā)，完工后分房。上述三種分配方式每一種在稅收上的負擔(dān)都是不一樣的，無論是采用那種分配方式都應(yīng)該在合作開發(fā)協(xié)議中明確，做為后期雙方分配的依據(jù)。

　　四、經(jīng)營不合規(guī)帶來法律風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目由于開發(fā)周期長、報建手續(xù)復(fù)雜，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)不合規(guī)的情況，比如設(shè)置兩套賬、延遲納稅、股東挪用公司資金等情況，雙方合作順利的時候都沒有問題，一旦出現(xiàn)信任危機，操盤方會面臨被舉報、被起訴等法律風(fēng)險。因此，在雙方合作開發(fā)協(xié)議簽署中應(yīng)當明確無論是那一方操盤都應(yīng)當合法經(jīng)營，不能出現(xiàn)違法經(jīng)營的情況，從一開始就杜絕這種違法風(fēng)險。