房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中會存在一些什么問題?房地產(chǎn)合作開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的普遍形式。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資數(shù)額大、周期長、資金回流慢的特點。另外因進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是有風(fēng)險的，所以很多企業(yè)之間紛紛展開合作，以此共同承擔(dān)風(fēng)險。那么在房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中會存在一些什么樣的問題呢?一起來了解下。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中會存在一些什么問題?

　　如果從投前、投中和投后三大環(huán)節(jié)為分類，梳理合作開發(fā)項目中的常見問題，可以得到以下結(jié)果。

　　投前：合作對象選錯了;項目團隊不靠譜;公司治理混亂;合作協(xié)議粗放。

　　投中：粗放管理;稅籌疏漏;成本超標(biāo);出現(xiàn)僵局。

　　投后：退出機制不清晰。

　　其他問題：倉促上陣、對方拖后腿、理念不同、合作過程細(xì)節(jié)不注意、爭議問題解決、協(xié)調(diào)和管控難、數(shù)據(jù)指標(biāo)差異。

　　某企業(yè)曾針對其211個合作項目進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，溝通問題、前期問題、管理介入是合作開發(fā)中主要面臨的三大問題。其中58%的項目出現(xiàn)了溝通問題，30%的項目出現(xiàn)了前期問題，12%的項目出現(xiàn)了管理介入問題。

　　溝通不暢：

　　1. 對集團子公司、招標(biāo)使用存在疑問。占比58%;

　　2. 對公司審批流程、管理模式存在質(zhì)疑。占比32%;

　　3. 對公司成本、利潤、銷售指標(biāo)存在疑問。占比10%。

　　前期問題：

　　1. 合作方存在歷史遺留問題(如土地性質(zhì)、拆遷、債務(wù)、糾紛等)。占比54%;

　　2. 合作方存在資金支付困難(如土地款、占股注資等)。占比44%;

　　3. 合作方內(nèi)部管理復(fù)雜(如國企、多合作方等)。占比2%。

　　管理介入：

　　1. 合作方要求介入公司實際管理(如招標(biāo)、設(shè)計、銷售等環(huán)節(jié)的審批)。占比40%;

　　2. 合作方要求推薦施工單位或參與招標(biāo)。占比50%;

　　3. 合作方要求參與獎勵分配或資金共管。占比10%;

　　溝通問題是制約合作項目推進(jìn)和發(fā)展的最主要核心問題，主要形成原因是合作方對于公司的管理模式、項目運作、甲指單位使用、子公司進(jìn)入等環(huán)節(jié)存在質(zhì)疑。解決方式是盡早召開首次董事會議加強合作雙方的有效溝通，必要時借助區(qū)域、集團資源達(dá)成目的。

　　前期問題是造成合作項目推進(jìn)困難的制約因素，會制約公司在項目前期進(jìn)入地塊，獲取合法開發(fā)權(quán)、推進(jìn)地塊開發(fā)等。解決方式是針對合作方要做好全面的盡職調(diào)查，涉及未盡之宜應(yīng)與合作方做好相關(guān)約定并簽訂書面文件。

　　管理介入合作關(guān)系中不可忽視的矛盾，會導(dǎo)致合作雙方在項目運作、施工單位使用、子公司進(jìn)入等環(huán)節(jié)，合作方存在諸多意見和矛盾，影響項目工程的有效推進(jìn)。解決方式是加強合作雙方的有效溝通，在合作前期做好相關(guān)說明和約定。

　　始終確保公司利益最大化，但是要有底線的利益最大化，不是損害對方利益的利益最大化。在合作過程中出現(xiàn)問題后，要依照法律、遵守契約和股權(quán)關(guān)系解決問題和爭端。前期的合作協(xié)議的各種條款都要明確，在過程中發(fā)現(xiàn)有遺漏后，要本著合作互信的原則進(jìn)行彌補。在問題解決過程中要多進(jìn)行溝通，這是解決問題的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)，恒哲投資集團成立于2016年，是灣區(qū)內(nèi)新銳的實力企業(yè)，核心團隊深耕粵港澳多年，搭建出完整成熟的全流程不動產(chǎn)項目運作體系，旗下運營成功項目近30個，整體資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)60億。

　　憑借優(yōu)異的商業(yè)模式和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)控體系，已先后與多家實力房企達(dá)成友好合作關(guān)系。2021年，恒哲投資集團分別斬獲“2021年度影響力不動產(chǎn)投資機構(gòu)”“最佳財富管理機構(gòu)獎”“粵港澳大灣區(qū)金牌競爭力獎”等多項行業(yè)殊榮。